국내 부동산 시장의 패러다임이 도심 고밀 개발로 빠르게 변화하는 가운데, 일본의 사례가 주목받고 있다. 일본은 이미 20년 전부터 고령화와 저성장 문제를 해결하기 위해 민간 주도의 도심 고밀 개발을 추진해 왔다.
일본 도쿄 중심지에 위치한 아자부다이 힐스는 이러한 성공적인 사례 중 하나다. 주거, 문화, 교육, 여가 등의 기능이 집약된 이 복합단지는 시민들로부터 큰 호응을 얻고 있다. 과거 좁은 도로와 소규모 목조 주택이 밀집했던 지역이 대형 복합단지로 탈바꿈한 사례다.
이곳을 조성한 모리빌딩그룹은 일본의 대표적인 부동산 개발회사다. 이 디벨로퍼는 도심의 특색을 살려 고밀 개발을 통해 막대한 경제적 효과를 창출했다. 또한, 17년에 걸쳐 완성된 ‘롯폰기힐스’ 역시 도쿄 재개발의 성공적인 사례로 손꼽힌다.
일본은 이와 같은 민간 주도의 도심 고밀 개발을 통해 성장 동력을 확보했다. 디벨로퍼들이 주도하는 재개발 프로젝트는 분양 수익뿐만 아니라 쇼핑몰 등 상업 시설을 통해 추가적인 수익을 창출하고 있다. 이에 일본 디벨로퍼들의 시가총액과 주가는 시공 위주의 종합건설사를 앞지른 지 오래다.
반면 국내 건설업계는 여전히 정부 주도의 신도시 건설과 주택 사업에 의존하고 있다. 단기 매각 차익이 주요 수입원인 만큼 주택 경기 하락 국면에 취약할 수밖에 없다. 이에 따라 부동산 개발 패러다임도 민간 디벨로퍼 중심으로 바뀌어야 한다는 지적이 제기되고 있다.
경기대 도시교통공학과의 김진유 교수는 “디벨로퍼가 기획부터 토지 매입, 인허가, 건설, 운영관리까지 모두 담당한다”며, “그 공간을 마을 사람들이 충분히 활용할 수 있게 프로그램을 만들어 운영한다”고 설명했다.
결론적으로, 우리나라 역시 개성 있는 도심 고밀 개발을 통해 미래 성장성을 확보해야 할 필요성이 커지고 있다.